안녕하세요! 오늘은 부동산을 가지고 계신 분들이라면 꼭 알아야 할 종합부동산세(종부세) 계산 방법에 대해 쉽게 풀어드릴게요. 종부세는 일정 기준을 초과하는 주택이나 토지를 보유한 사람에게 별도로 부과되는 세금이에요. 이 세금은 매년 6월 1일을 기준으로 결정되며, 부동산을 많이 가지고 있거나, 고가 주택을 보유한 분들이 주요 대상입니다.
늦게 신고하게 되면 추가 금액이 청구되니 꼭 늦지 않게 신고하시길 바랍니다. 종부세 금액은 아래 통해 확인 가능합니다.
과세 대상과 기준일
종부세는 다음과 같은 자산을 기준으로 부과돼요.
- 과세 대상: 주택, 토지 (종합합산 및 별도합산)
- 과세 기준일: 매년 6월 1일
이날 보유한 부동산을 기준으로 과세 여부가 결정되니, 매매나 증여를 계획하고 있다면 시기를 잘 조율하시는 게 중요합니다.
종부세 계산 순서
① 공시가격 합산
자신의 명의로 되어 있는 모든 주택이나 토지의 공시가격을 합산합니다. 공동명의인 경우에는 각자의 지분만큼만 계산해요.
② 공제금액 차감
공시가격에서 정해진 공제금액을 뺍니다.
- 일반: 9억 원
- 1세대 1주택자: 12억 원
- 토지: 종합합산은 5억 원, 별도합산은 80억 원
③ 공정시장가액비율 적용
공제 후 금액에 비율을 곱해서 과세표준을 계산해요.
- 주택: 60%
- 토지: 100%
예를 들어, 1세대 1주택자가 공시가격 15억 원 아파트를 가지고 있다면, 과세표준은 이렇게 계산돼요:
(15억 – 12억) × 60% = 1억 8천만 원
주택 및 토지별 세율 정리
이제 과세표준에 따라 세율을 적용합니다. 주택 보유 수에 따라 세율이 달라요.
✔ 2주택 이하 세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 없음 |
| 3~6억 | 0.7% | 60만 원 |
| 6~12억 | 1.0% | 240만 원 |
| 12~25억 | 1.3% | 600만 원 |
| 25~50억 | 1.5% | 1,100만 원 |
| 50~94억 | 2.0% | 3,600만 원 |
| 94억 초과 | 2.7% | 1억 180만 원 |
✔ 3주택 이상 세율
3주택 이상 보유자는 세율이 크게 높아집니다. 최대 5%까지 올라갈 수 있어요.
산출세액과 최종 납부세액 계산
세율을 적용한 후에는 누진공제를 빼서 산출세액을 구해요.
산출세액 = 과세표준 × 세율 - 누진공제
세액공제 및 세부담 상한
1세대 1주택자는 혜택이 많아요!
- 보유기간: 5년(20%), 10년(40%), 15년(50%)
- 연령: 60세(20%), 65세(30%), 70세(40%)
- 최대 80%까지 공제 가능!
또한, 2023년부터는 세부담 상한이 150%로 조정되어 급격한 세금 증가를 막아줍니다.
실제 계산 예시
예를 들어, 1세대 1주택자가 공시가격 15억 원 아파트를 보유한 경우를 볼게요.
- 공제: 15억 – 12억 = 3억
- 과세표준: 3억 × 60% = 1억 8천만 원
- 세율: 0.5%
- 산출세액: 1억 8천만 원 × 0.5% = 90만 원
여기서 재산세 공제, 세액공제 등을 적용하면 실제 납부세액은 더 낮아질 수 있어요.
종부세 계산기 활용 팁
국세청 홈택스, 서울시 ETAX, 부동산 플랫폼의 계산기를 활용하면 공시가격, 지분율 등을 입력해 자동으로 계산할 수 있어요. 아래 링크들을 활용해 보세요.
마무리 및 절세를 위한 체크포인트
종부세는 단순히 공시가격이 높다고 무조건 많이 내는 건 아니에요. 보유기간, 연령, 세액공제를 적극적으로 활용하고, 계산기나 전문가의 도움을 받아 정확하게 산출해보세요. 특히 1세대 1주택자라면 공제 혜택을 놓치지 마시고요!